Świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży domu — po czyjej stronie leży obowiązek

W skrócie

Przy sprzedaży domu obowiązek zapewnienia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa co do zasady na właścicielu nieruchomości. Sprzedający przekazuje dokument nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego, a kupujący nie może zrzec się prawa do jego otrzymania. Przepisy przewidują jednak wyjątki dla określonych rodzajów budynków.

Kto odpowiada za świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu?

W typowej sprzedaży domu jednorodzinnego za zapewnienie sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej odpowiada właściciel, czyli sprzedający. Obowiązek ten wynika z art. 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Nie zmienia tego ewentualne prywatne ustalenie stron dotyczące kosztu wykonania dokumentu. Z punktu widzenia ustawy obowiązek zapewnienia świadectwa pozostaje po stronie podmiotu wskazanego w przepisach.

Kiedy trzeba przekazać świadectwo kupującemu?

Świadectwo przekazuje się nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności. Notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu w akcie. Jeżeli świadectwa brakuje, poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny za niewykonanie obowiązku.

Nie ma więc potrzeby czekać z zamówieniem świadectwa do ostatnich dni przed transakcją. Do jego sporządzenia potrzebne są informacje o budynku, między innymi o konstrukcji, instalacjach i źródle ciepła. Przy starszych nieruchomościach zebranie danych może wymagać więcej pracy.

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa energetycznego?

Nie. Nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. Zapis w umowie lub oświadczenie kupującego, że nie potrzebuje dokumentu, nie usuwa ustawowego obowiązku jego przekazania.

Świadectwo energetyczne a ogłoszenie sprzedaży domu

Jeżeli dla domu zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży należy podać wskazane w nim dane:

• roczne zapotrzebowanie na energię użytkową,

• roczne zapotrzebowanie na energię końcową,

• roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną,

• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,

• jednostkową wielkość emisji CO2.

Obowiązek podania tych parametrów dotyczy sytuacji, w której świadectwo zostało już sporządzone.

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane?

Obowiązek nie dotyczy między innymi budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

• używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej,

• przemysłowych i gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, poza wbudowanym oświetleniem,

• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż przez 4 miesiące w roku,

• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,

• gospodarstw rolnych, jeżeli spełniają określony w ustawie warunek dotyczący wskaźnika EP.

Nie należy więc zakładać braku obowiązku wyłącznie na podstawie wieku, niewielkiej powierzchni czy sporadycznego użytkowania domu. Każde z ustawowych wyłączeń ma własne warunki.

Co grozi za brak świadectwa przy sprzedaży domu?

Nieprzekazanie świadectwa nabywcy stanowi wykroczenie zagrożone karą grzywny. Ustawa nie określa w tym przepisie jednej stałej kwoty kary.

Przy sporządzaniu aktu notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu. Jeżeli sprzedający go nie przedstawi, notariusz poucza osobę zobowiązaną o odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej zachowuje ważność przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak stracić ją wcześniej, jeżeli po jego wykonaniu przeprowadzono roboty budowlano-instalacyjne, które zmieniły charakterystykę energetyczną budynku.

Przed sprzedażą trzeba więc sprawdzić nie tylko datę dokumentu, ale również to, czy od czasu jego sporządzenia budynek nie został zmieniony w sposób wpływający na jego charakterystykę energetyczną.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne domu?

Świadectwo sporządza osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych prowadzonego w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Publiczny wykaz pozwala sprawdzić między innymi imię i nazwisko oraz numer wpisu wykonawcy.

Właściciel lub zarządca nie może sporządzić świadectwa dla własnego budynku lub jego części, nawet jeżeli sam posiada kwalifikacje pozwalające na wykonywanie takich dokumentów.

Jeżeli przygotowujesz dom do sprzedaży, w NaturaJura możesz zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej przed ustalonym terminem aktu notarialnego. Pozwala to wcześniej zebrać dane dotyczące budynku i uniknąć sytuacji, w której brak dokumentu wychodzi na jaw dopiero przy finalizacji transakcji.

FAQ

Czy świadectwo dla mieszkania może zastąpić świadectwo całego domu?

Jeżeli sprzedawany jest cały budynek, świadectwo powinno dotyczyć budynku. Jeżeli przedmiotem umowy jest część budynku lub lokal, przekazywane świadectwo dotyczy tej części albo lokalu.

Czy właściciel z odpowiednimi uprawnieniami może sam sporządzić świadectwo swojego domu?

Nie. Przepisy wyłączają możliwość sporządzenia świadectwa przez właściciela lub zarządcę ocenianego budynku albo jego części.

Czy „certyfikat energetyczny” i „świadectwo energetyczne” oznaczają to samo?

Określenie „certyfikat energetyczny” jest używane potocznie w odniesieniu do tego dokumentu. W przepisach funkcjonuje nazwa świadectwo charakterystyki energetycznej.